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四大要素决定商铺成败

  【】专家支招教你如何投资商铺:商铺投资和股票、证券等投资都一样,有多大利润也有多大风险,四大要素决定商铺投资的成败。
四大要素决定投资成败
商铺投资能否成功,取决于四个要素,一是地段,二是交通,三是位置,四是管理模式。如果这四大要素能够完美结合,其商铺投资会颇有成效。 地段是决定商铺价值的关键。处于差不多的位置,但能看到明显标识的商铺才更有竞争力,消费者便于聚集,形成一定的消费磁场,如东华一路的金华商业中心、购书中心、东华大厦等项目组成了较强的商贸核心。地段与城市规划有直接的关系,比如江门的金汇世纪广场以前也是个比较冷清的地方,现在却成了繁华的商业中心,以前最繁华的长堤风貌街现在却风光不再。
其次是交通。在商业追求最大货物销售范围的原则下,商用物业周边的交通是否便利,交通费用是否较低,都是非常重要的
第三是商铺的具体位置。一层商铺的价值永远是最高的,商铺的售价和租价都随楼层的不同有很大的差别。投资者选择首层商铺的投资回报较高,但风险也较大;如果投资眼光不错,选择二、三层商铺的投资风险较小,回报也可观。
第四是经营管理模式。这是对商场铺位而言的,这对整个商场的经营和发展影响较大,包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等,市场的运作方式一定要与消费需求相吻合
选择商铺要注意“四看” 投资商铺需要有独特的眼光,因为商铺的巨大投资和其不可变性,导致商铺投资中有诸多的不确定因素。不要理所当然地以为繁华地段的商铺就一定是旺铺,选购商铺一定要实地去“看”
首先要看人流量,商铺的好坏最终决定于人流量。说到人流量无非是固定人流、流动人流、客运流,真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流(公交站、地铁站等)。
其次要看商铺周边人员结构,商铺区域内居住人口从事的职业和行业,直接影响商铺的市场消费,例如高档商品房区域内的高级白领人口比例高,其市场消费就高,而普通工薪阶层较密集区域,其购买力相对较低。
第三要看商铺周边产业结构,产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。商铺区域的产业结构不断优化升级,第三产业比重的增加会使商铺区域对金融服务等产业的需求。商圈内产业的迁移,会带来人口的迁移,例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务的需求。
最后是看马路的宽度,所谓“宽街无闹市,闹市无宽街”,越是人行道狭窄、马路不宽的街道,其人流量反而越大,商气也就越浓;而马路宽阔的街道,由于是交通主干道,其人气反而不易聚集。
六大因素决定投资商铺价值
根据几位资深房地产投资专家的分析,以下六大因素决定了商铺的投资价值: 一、是否处于核心商圈。商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候,处于核心商圈的商铺肯定优于其他位置的商铺,已经成熟的商圈如五邑城、金汇世纪广场等,吸引的是来自五邑各地的人流;而江华路、东华一路吸引的是江门市的消费者。目前这些商业中心推出的新商铺非常少,投资的机会也非常小,因此投资者可多关注正在发展的商圈,投资的机会多,如建设中的江海区,一些大型居住区的社区商铺也值得关注。
二、商圈的变动因素。在商圈变动过程中投资商铺,就如同买股票看大势一样,在成熟商圈投资商铺,其成长空间比较小;选择正在发展中的商圈,也许前两三年投资回报不理想,但随着商圈的快速发展,商铺的成长性将非常好,是值得投资的绩优股,因此,投资者应“跟着规划走”,多关注政府的城市和商业发展规划。
三、关注“主力店”效应。“有‘主力店’的地方,就有无穷的商业机会”,知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值,周边商铺的经营主要是“寄生”业态,它本身不具备“聚客”能力,只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。
四、关注品牌店效应。商铺品牌店是否进入是很重要的参考因素:一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法;其二,知名的品牌客户其本身就具备聚客能力,会影响商圈的形成,因此,在同一个区域选择商铺的时候,这个项目是否有品牌客户非常关键。最好将自己投资的商铺租赁给品牌客户,即使租金相对较低,但商户的稳定性也是租赁要考虑的重要因素。
五、商铺的通用性。在买商铺时不能只考虑价格,商铺的价值最终是要通过租赁实现的,而租赁就要考虑租给谁。不同的租户对商铺有不同的要求,比如,开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺,在租赁时选择的空间较大。 六、周边租金水平。周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格,但是不同业态租金的差异还是非常大的,餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金是最高的,超市能承受的租金最低。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润,再低的回报也应该比银行利息要高,而且商铺多数是越做越旺的,租金只会往上走。当然,商圈出现变动则另当别论。
五大元素保证商铺投资回报率
有关投资专家建议,投资者在购买过程中应关注以下五大元素,保证商铺投资的回报率
元素一:周边消费要具持续支撑力 资深房地产人士说,商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素

元素二:项目规模与消费人数匹配 从事商业地产策划多年的邓永健指出,在确定周边消费人群具备一定消费能力,并且产品定位正确的基础上,投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配,例如,一个经营面积为2万平方米的商业地产项目,如果其坐落的居住区内常住人口为2万左右,那么平均每人1平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报,一般来说,人均商业面积在0.5平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。
元素三:布局应能构成人流交织 商业布局能否将商场内的人流有效交织,推动旗舰店之外的商铺经营,是投资者必须在购买前明确的因素之一,例如,某新建商圈的一个大型购物商场,其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店,并且内堂处于半封闭状态,虽然堂内也有很多高档品牌,但很多消费者都只是在门店流连,进入内堂的人数还不足门店的1/4。还有一些项目,虽然旗舰店定位合理,但小商铺与之距离较远,光顾人群相对较少,商铺业主也无法实现盈利,因此,投资者在购买商铺前还应当留意项目的旗舰店辐射范围大小、内外堂沟通性能、购物人群交织有效性等问题,以免开张后无法达到预期效果。
元素四:过滤噱头求实质性回报 承诺回报是眼下商业地产项目中很流行的招商方式之一。有业内人士透露,有些项目承诺的回报方式看似诱人,其实并不合理,投资者应当更理性地分析招商噱头,选择真正实质性的经营回报。

元素五:定位专业水平决定收益 确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。要判断管理团队是否专业,最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合,投资者不要过分关注单一经营利润,更要寻找贴近消费圈的经营项目,通过专业化的经营管理定位,获得更长久的经营利益。(来源:北京写字楼信息网)

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